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发稿时间:2019-05-13 07:50 来源:通用棋牌透视器 阅读量:321
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通用棋牌透视器通用棋牌透视器通用棋牌透视器 据报道,黑毛和牛是日本特有的品种,因雪花牛肉较多和香甜的入口即化感受到欢迎,价格在约5年里持续上升。东京市场上的A4级别和牛(去势牛、加权平均)批发价为每公斤2500-2600日元(约合人民币152.9-159.1元),比5年前上涨4成。 其背景是养殖牛犊的繁殖农户减少。截至2018年,日本和牛繁殖农户的数量在10年里减少4成,降至4.18万户。繁殖农户需要为牛接生和照顾牛犊等,工作繁重,因此难以大规模化,新务农者退出的案例很多。 在日本全国范围内,牛犊不足也导致价格上涨。4年前每头50万日元(约合人民币3.06万元)的牛犊现在根据交易日不同,价格时常超过80万日元(约合人民币4.89万元)。养殖农户不得不高价购买牛犊,因此肉用牛的价格也在上涨。 由于价格昂贵,日本普通家庭的和牛消费萎靡不振。一名九州的养殖农户感叹道,“截至4年前,在大型超市还有一定的销量。但因价高卖不动,被取消了合约”。在日本的超市,看到黑毛和牛肉的机会减少。有肉类批发商表示,“即使是年底年初,以交杂牛等平时就能吃到的牛肉应付的家庭也在增加”。 尽管普通家庭的消费不断减少,但和牛肉仍维持高价,原因是出现了高档餐厅等新需求。市场相关人士表示,“高档餐厅等的询价很多,品质优良的和牛将卖出更高的价格”。在东京市场上,如果是A5级别的和牛,据说有时达到每公斤近3000日元(约合人民币183.5元)。 其背景是在高档餐厅吃和牛的访日外国游客增加。有肉类批发商表示,“神户牛和松阪牛等在全球知名度高的品牌牛能卖出更高的价格”。神户中央畜产的收货负责人表示,“海外知名度很高,出口和访日游客的需求出现激增”。 A5级别的神户牛价格为每公斤4000-4500日元左右(约合人民币244.7-275.3元),比其他县生产的A5级别和牛高出5成以上。神户市一家牛排店表示,“普通餐厅采购神户牛越来越困难”。还有相关人士表示,“访问神户的外国游客很多就是来吃神户牛的”。 一位和牛繁殖农户指出,“以前太便宜了”。在日本普通家庭的和牛消费萎缩的背景下,对于养殖户来说,以出口扩大和访日游客增加为东风,如何抓住新消费需求成为课题。 然而就房价而言,在主要发达国家中,德国比美、英、法、日都要低一些,而且长期稳定,没有出现过严重的泡沫或危机,可谓是独树一帜。 那么,究竟是什么样的原因造成的?对中国的房地产是否有借鉴意义?库叔分享北京大学国家发展研究院徐远教授的一篇文章,看看德国低房价背后的“秘密”。 横向来比较的话,德国主要大城市的房价水平略低于欧洲其他大城市。在欧洲的主要大城市中,伦敦的房价最高,巴黎次之,然后就是慕尼黑、罗马和斯德哥尔摩等。柏林作为德国的首都和德国最大的城市,其房价只有德国另一城市慕尼黑的一半,和莫斯科的差不多(如图11–1所示)。看数据的话,慕尼黑的人均收入和消费支出,都明显高于柏林。 但与此同时,我们发现其实德国的房价也不是特别低,慕尼黑的房价和巴黎的差不太多。这一点应和最近几年德国房价的快速上涨有关。2012年以来,柏林、慕尼黑的房价增速比伦敦还要快一点,且远快于巴黎。莱坊房地产咨询公司(Knight Frank)发布的数据显示,2017年德国柏林的房价涨幅达到20.5%,慕尼黑的房价涨幅为13.8%。 不仅柏林和慕尼黑的房价上涨很快,德国其他大中城市的房价也上涨得很快。2012年以来,德国很多大城市的房价涨幅都在50%以上。虽然,德国汉堡的房价有所下降,但也主要是因为原来的房价偏高,2012年的时候房子每平方米的单价已经有6500多美元(折合人民币约43798元),而当时柏林的房价才3000美元(折合人民币约20214元)出头。由此可见,经济基本面较好的德国,房价也慢慢赶上来了,并不是特别低,而经济基本面不太好的意大利、俄罗斯,其大城市房价还在下降中。 刚才是横向比较。如果从纵向进行比较的话,德国房价长期以来的增长速度的确比较慢。从1985年至2015年的30年里,德国房价仅上涨了50%。作为比较,同期的澳大利亚、英国的房价上涨了400%-500%,美国、法国和加拿大的房价也都至少上涨了100%。 除了房价的上涨,一些国家也经历了房地产泡沫破灭所引发的危机。日本在1985年至1991年经历了房地产泡沫破灭的过程。1991年房价大跌之后,房地产市场一直萎靡不振,2015年年底的实际房价指数还低于1995年年底的水平。不仅仅是日本,美国也经历过房地产泡沫所引发的危机,2007年美国房地产泡沫破裂所引发的次贷危机,最终演变为全球范围的金融危机。此外,在1990年前后,一些北欧国家也出现过一次较为严重的房地产泡沫。 放眼望去,在全球主要的国家中,唯有德国没有出现过严重的房地产泡沫和危机。那么,德国房地产市场长期稳定,房价较为亲民的原因是什么呢? 德国作为早期的工业化强国,城市化水平一直比较高。早在1970年,德国城镇人口占比就达到了72.3%,进一步城镇化的空间不大。到2016年,德国的城镇化水平为75.5%,城镇人口变化少,由此引发的对城市地产的增量需求较少。 除此之外,德国的城市体系呈多中心化,城市数量多,且分布较为均匀,形成了星罗棋布的中、小城市圈,单个城市的人口规模相对较小。 根据世界经济合作与发展组织(OECD)2014年的统计,德国第一大城市柏林的都市圈人口仅有440万,占总人口的比例仅为5.44%。作为比较,同为西欧国家的英国、法国的人口分布比较集中,第一大都市区伦敦、巴黎人口均在1200万以上,分别占全国总人口的19.2%、18.2%。

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